• Prochaine réunion :
Lundi 7 septembre 2020, 19h


CR de la réunion du Lundi 6 juillet 2020

Présents :
- Fabrice et Thomas, Abricoop, Toulouse
- Séverine, Nicolas, G4M, Lyon
- Carole SAMUEL, Lyon, Auvergne Rhône Alpes
- Noëlle et André, Jacqueline, Soleil Levant, St Nazaire 44
- olivier, CasaNoé (loire-atlantique)
- Laure, Le moulinage de Chirols
- Cécile, Mas Coop, Beaumont-sur-Lèze (31)
- Pascal, Mozaïcoop, Crolles (38)
- Laura DECARY, Habitat Pluriel (29)
- françoise Maison Oasis Lorgues 83
- Brigitte Graine de Bitume 38


- sujets amenés par les participants en fonction des préoccupations du moment de leurs groupes

  • rien de particulier pour l'ensemble des participantes


Intégration d'une activité chambres d’hôtes significative
sujet apporté par un groupe du Finistère (habitat pluriel, 29) .

Alia :
- Loi 47 : Les tiers non associés ne peuvent bénéficier des services que dans la limite de 20% du chiffre d'affaire!
- Loi Alur : Les tiers non associés ne peuvent bénéficier des services que dans la limite de 20% du chiffre d'affaire ou 6% du capital . Objet coop habitant loi alur = résidence principale.
Question. si une association prend à bail les chambres d'hôtes pour les mettre en location ? Pb de non respect du principe de prépondérence des activités non lucratives propre aux asso.
Thomas propose que dans la coopérative une autre société exploitante de la chambre d'hôte soit associée et paie un fort loyer à la coopérative afin de ne pas faire de bénéfice.
Ou faire une SCIC qui permet d'avoir plusieurs objets (par ex. logement des coopérateurs ET location de chambre d'hôtes), et d'avoir plusieurs types de sociétaires (pas uniquement des habitants) ? Pas forcement bcp d'intérêt pour la SCIC, plutôt une SAS 47 avec objet multiple (location a des habitants ET location a une structure qui fait de la loc de chambre d'hote).

Laura apporte leur solution actuelle : Ils s'orientent vers un statut SCI qui leur laisse plus de souplesse, mais le modèle juridique reste encore à préciser.

Question sur l'allocation logement. Il faut être officiellement locataire pour bénéficier de l'AL, même sans PLS. Le PLS permet d'obtenir l'APL.

Question sur le Chiffre d'affaire d'une coopérative. Le CA est constitué de toutes les recettes (loyers ou fraction locative de redevance, provisions pour charges) hors versements en Comptes courants d'associés (qui sont des prêts faits par les associés à la coop) ou éventuelles parts acquisitives (capital) : tout l'argent qui rentre comme argent que cela soit fléché (comme provisions pour charge et réserve) ou non.



Problème d'accès à l'agrément PLS en Loire-Atlantique... et ailleurs ?

Olivier (CasaNoé) présente la situation, ils étaient en contact avec la DDTM qui leur a annoncé par mail qu'ils ne pourraient pas déposer de demande car la typologie de leur projet ne correspondait pas, sans explication. Puis le groupe Soleil Levant de St Nazaire a eu comme réponse de la même DDTM que ce refus vient de ce que les habitants de coopératives sont fléchés à la différence des locataires sociaux habituels.
Réponse Thomas, 2 possibles raisons de refus :
- 1ere raison : on ne peut pas percevoir d'APL quand on occupe un logement, même social, si ce logement appartient a une société dont on détient au moins 10% du capital. Mais c'est déjà une confusion de la part de la DDTM entre le droit d'occuper un logement PLS et celui de toucher l'APL.
- 2eme raison : 2 types de PLS, bailleur et investisseur.

  • bailleur : emprunte en PLAI/etc... ils sont tenus d'attribuer les logements avec une commission d'attribution des logements (CAL)

  • investisseurs : choisi de faire construire tout ou partie d'un immeuble en PLS. Dans ce cas il n'y a pas de CAL.

  • Il faut donc répondre à la DDTM 44 que la coop est un investisseur privé qui va faire du logement social, comme un autre.

Frederic Jozon, à Montpellier, a eu le soucis du PLS bailleur/investisseur, a une note explicative d'avocte sur ce point, qui peut être utile pour convaincre la DDTM 44 de son erreur.
Le préfet ne réquisitionnera pas le logement car il se tournera plutôt vers du PLAI en cas de besoin.
Voir soutien collectivités locales, ceux qui garantiraient le PLS...
Les prévenir aussi car nombre de PLS limité.



Comment inscrire les provisions en comptabilité pour éviter leur fiscalisation

cf. note d'Alice Poussin, experte-comptable.

Cas d'Abricoop : On doit faire des provisions (PGR, Vacance et impayés), pensant que ces provisions sont déductibles du résultat, et donc permettaient de "générer un déficit" et d'échapper à l'IS.
Sauf que l'expert-comptable d'Abricoop dit que ça n'est pas possible.

Après discussion avec Alice Poussin (comptable Lyon) et Alexandra Lepape (comptable Abricoop), il y a 2 possibilités pour faire des provisions déductibles, qui reviennent au même d'un point de vue fiscal.

1. Faire des provisions pour gros travaux, ex pour un ravalement de façade. Ces travaux ne font pas l'objet de dotation aux amortissement. Il faut aussi faire un plan pluriannuel de travaux, et s'y tenir (faire les travaux prévus). Une fois les travaux faits, il y aura une reprise des provisions pour travaux (recette), neutralisée par les charges de la dépense (= coût des travaux).

2. Faire des immobilisations, en y comptant des composants (gros œuvre, élec, plomberie..), ce qui permet de faire des dotations aux amortissements. Les provisions sont faites, sans être notées comme telles. Le jour des travaux, les *provisions* sont utilisées et ...

NOTE : pour Fabrice, d'Abricoop, il n'y pas possibilité de cumuler provision ET amortissement. Pourtant certaines coop le font ; à clarifier...



Comment tenir compte de l'inflation pendant les années de détention des parts sociales ?

  • En loi ALUR, pas de problème, on a le droit de rembourser les sortant·e·s en tenant compte de l'IRL

En SAS 47, on est sensé rembourser la valeur nominale des parts sociales. Le soucis reste comment écrire fiscalement/comptablement l'augmentation de la valeur de la part ou le bonnus auquel on a droit quand on se la fait racheter. Il faut que le nouvel associé apporte plus, mais comment inscrire cette recette ? En augmentant le capital ?.
Un cédant qui vend ses actions a un cessionnaire vend ses actions à prix "libre" si acceptation de la coop, sauf si les statuts restreignent la valeur des parts.

Loi des SAS : j'ai acheté 10.000€ d'actions, je veux les revendre 15.000€ ; je vais donc faire 5.000€ de plus-value ; Pour la société, il faut juste rédiger un changement de coopérateur dans le registre des parts. A titre personnel, j'aurai un impôt sur la plus-value réalisée.

Le G4M a choisi que le capital soit de 500 € par foyer, et le reste en CCA qui est "rémunérable" (inflation).
Risqué potentiellement car la société est constamment en déficit. Elle risque de ne plus être éligible à l'emprunt ou à la subvention si elle en a besoin...

Ligne comptable 103.05 : fonds propre avec droit de reprise, ni capital ni CCA ; La 3eme voie ? ;)

Mention de cession (revente) de parts sociales : Articles 11 et 18 de la loi de 47.



Réunion du lundi 1er juin 2020

Georgette : coopérative (fraichement déposée !) Champ libre à Clisson (44) en recherche d'argent, promesse d'achat à une congrégation de sœurs.
Thomas, Abricoop (Toulouse, 31)
Sylvain, Abricoop (Toulouse, 31)
Martin, Commune Brique, Ivry-sur-Seine (94)
Marie (expert-comptable pour Demain en main, Ria d'Ethel, 56)
Cécile de Mas Coop (31), habitent depuis été dernier
Aleth à Joël, Ecoravie, depuis 1 an dans la Drôme pour le futur bâtiment
Maryvonne Loiseau, Les toits partagés, Lorient (56)
Pascal Vanaker, Mosaïcoop asso de préfiguration 15 logements à Crole à 15km de Grenoble. Essaient d'acheter le terrain à la mairie
Laure pour le Moulinage de Chirols (07)
Brigitte, Graine de Bitume (Grenoble)
Annie ,coopérative Géckologis entre Nîmes et Uzès (Gard) ; PC obtenu, 11 logements (dont 7 PLS), achat terrain fin sept, autopromotion
Bruno Lezcoop (près de Montpellier) 11 logements, (dont 9 PLS) début des travaux à l'automne.
Clément Alter-Habitat Lislois (Gers). Réhabilitation d'un bâtiment existant (chateau fin XIXe) pour aménager 14 logements à terme, travaux en site occupé (6 foyers habitent sur place actuellement)
Christine H'Nord (Bordeaux, 33)
Séverine Groupe du 4 Mars (Lyon)
Julien D, Demain en main, sud morbihan


Prochain congrès USH union sociale de l'habitat sera à Bordeaux,
Habicoop y sera peut être. Q. est-ce que des sujets à proposer pour les aborder publiquement pour une table ronde (y réfléchir)
- Maryvonne : caler position USH sur transition écologique (ont été traité de bobos positions conservatrices.
- Thomas : écoconstruction sujet redondant mais parfois gouffre entre position officielle et pratique locale d'un bailleur. Ajouter la coopération comme condition d'un mode de vie plus écologique, et même d'une éco-conception plus poussée ? On en profiterait alors pour évoquer entre autres nos difficultés locales avec certains bailleurs...
- Brigitte : GdB n'a plus de relations avec son bailleur ! Qu'est-ce qui fait qu'un bailleur peut ne plus être intéressé dans l'accompagnement dans le cadre d'un bail à construction ?
- Thomas : là encore, difficile d'être aussi frontal dans notre proposition à l'USH... Proposition : cadrage sur le partenariat coop - organisme HLM, avec témoignages positifs (sur la qualité, la satisfaction des habitants, leur implication, la conception et les usage plus écologiques...) et déçus ?
- Ecoravie : Argumenter sur coût traditionnel vs économies énergétiques ?
- Bruno : argument bobos peut être retourné avec une logique de la maîtrise d'usage (nous cherchons à faire mieux au profit de tous, sans discrimination financière) ; Christine (dans le chat-forum) :
Oui, la notion d'expertise d'usage est en plein dans le discours des promoteurs-opérateurs-bailleurs !

Question: références de prix de baux à construction
Déjà plusieurs échanges écrits sur la liste jurfin...
- Pascal : mairie leur propose un bail à construction à l'envers : coop devient propriétaire après versement d'une soulte au terme du bail. Demande un loyer entre 1 et 2 €/an/m² de terrain. Semble peu, mais dans Nostradamus incidence sur la coop et la redevance pour ceux qui sont en libre. Q. : expériences de tels baux, à quel prix ? Brigitte a répondu clairement : bail à construction à l'euro symbolique et après 60 ans (courbe entre hausse prix terrain et dépréciation bâti) la municipalité récupère le terrain et ce qu'il y a dessus.
- Brigitte : au départ demande de bail emphytéotique. Accord initial, pour éviter précédent de privilège : ainsi pas de perte pour la mairie. Mais pb pour bailleur appelé à contre-garantir l'emprunt, qui préférerait être pleinement propriétaire. Donc bail non signé. Montage validé par les Domaines, par contre.
- Thomas : leur mode de calcul basé sur extrapolation est étonnant : qui peut dire comment va évoluer le marché immobilier Grenoblois sur 60 ans !? Pratique habituelle ?
- Marie : en a entendu parlé via foncière éthic pour tiers lieux mais n'en sait pas plus pour le moment.
- Maryvonne : Lorient agglo a toujours refusé bail emphytéotique, ont proposé un terrain au prix du locatif social.
- Pascal : a été en contact avec un responsable du foncier au Département, qui conseillait de faire une proposition crédible avec notaire pour enlever épine du pied des Domaines concernant les loyers (aider sans être exceptionnel pour le fisc). Mais une telle expertise coûte cher...
- Thomas pourquoi pas jouer sur la durée plutôt que sur le montant : 1 euro sur 90 ou 99 ans au lieu de 60 ?
- Pascal : soulte à l'issu du bail en fin du prêt, donc auraient pris le relais. Pb : bailleurs ne veulent pas s'engager sans être propriétaire du terrain, comme à Grenoble.
- Thomas : pour un organisme HLM l'important c'est le droit réel immobilier : on le détient quand on est proprio mais aussi emphytéote ; la nue-propriété est secondaire (cf. le cas des logements PLAI du V.V.).
Voir La Gargousse/le Moulin à Lyon-Guillotière : ont un bail à réhabilitation ; Séverine fournit coordonnées à Pascal.

Nantissement
- Cécile de Mas coop évoque le nantissement des parts, prévu /statuts ; est-ce qu'on doit le faire vraiment ?
-- Thomas : le nantissement c'est l'équivalent d'une hypothèque, une forme de garantie. Les parts, dans une coop, c'est le seul titre de propriété. Mais si on peut boucler sans le faire c'est bien. Le créancier bénéficiaire du nantissement éventuel peut s'approprier les parts si besoin, c'est une garantie... souvent pas suffisante.
- Marie : oui c'est cela. Cela dépend de la valeur des parts... Garantie importante en cas de défaut de paiement, comme une hypothèque : donc surtout ne pas le faire si pas besoin.
- Bruno ; choix entre nantissement et hypothèque?
- Marie : dépend des cas. les banquiers vont l'exiger. Regardent la liquidité, mais si ils peuvent récupérer le bien, ce sera plus simple. S'ils ont l'hypothèque c'est ce mieux pour eux.
- Thomas : la garantie d'une ou plusieurs collectivités locales ou interco' est toujours préférable, à défaut plutôt l'hypothèque.

Comment opter pour un "Président" personne morale (une association)

L'An 01 : coop en auto-réhab' lourde à 50 km au sud de Toulouse, ont fait cela. L'association a pour objet de présider la coop, et elle n'a elle-même pas de président, administration collégiale qui permet d'éviter un chef, et les frais de greffe à chaque changement de président (prix variable selon les départements, mais assez élevés).

Loi alur / pls

Coopérative UTOP : ont créé une coop loi alur. vont faire des contrats coopératifs et ont quand même réussi à avoir un PLS. Cherchons à obtenir la convention PLS. A priori, la Ville de Paris aurait imposé que le contrat coopératif ait les caractéristiques d'un bail...

Q. Provision

Controverse d'experts-comptables sur les provisions. Expert du V.V. : provisions non fiscalisées. Abricoop : E-C affirme que les provisions ne sont plus défiscalisées, Thomas prévoit de les faire échanger pour interroger les fondements juridiques de leurs positions.

Cf. débat mail sur provisions.
Les HLM font 2 provisions officielles : pour vacance et impayés ; pour gros entretien . Eux mutualisent leurs risques entre plusieurs opération donc nous devons être encore plus prudent qu'eux...
1. Pour vacance et impayés (PVI), la budgéter dès le début car risque fort et immédiat. Provision à stopper quand suffisante.
- provision pour gros entretien (PGE).
- provision variation de taux, pour prévenir un retour de l'inflation donc du taux du livret A, donc du PLS. Emprunt PLS, taux variable = livret A + 1,11%, par exemple.

Bruno : prévoient 3 % pour impayés-vacance , 10 % pour la gros travaux, quel taux de référence ?
Séverine : ont callé 2 % pour impayés, 2 % pour départ : ne se met pas au même endroit au niveau comptable

Les accompagnatrice d'Habicoop préconisaient les 3 % / 10 %.
Chamarel/ VV sur PGEe : 0,65 % du coût du batiment hors foncier dès la 2ème année ; doit être adossé à un plan pluriannuel de travaux.

Maryvonne est-ce que la provision vacance et impayés varie selon zone tendue ou pas ? A Lorient ont du mal à trouver des habitants...
Thomas : PVI prioritaire. Pendant 2 ans pas de taxe foncière même sur logements à loyer libre, c'est l'occasion de provisionner...

Echanges entre experts comptables?
Bruno : proposition de constituer un club des experts comptables ce serait bien, leur expert comptable est bien.

Thomas : bonne idée, on lui envoie les coordonnées et Thomas va leur écrire.(Pour Lez coop & Geckologis Anita Johannes (cabinet Méditea ajohannes@meditea-eac.fr)
Maryvonne : veulent se passer d'expert-comptable pour le moment, peu de factures... Recommandé par l'Urscop, cependant.
Thomas : l'An 01 pas d'expert-comptable mais petite coopérative avec peu d'argent eu une belle expertise en interne.
Séverine : leur expert-comptable a diminué ses frais la 1ère année, cela se négocie...


VEFA et le rapport avec les bailleurs

Brigitte : montage bail à construction prévu au départ, avec bailleur coop en co-maitrise d'ouvrage et copropriété. Mais finalement le bailleur veut être propriétaire du foncier. La Ville a demandé au bailleur d'être contre-garant. Vont peut-être poursuivre en VEFA : coop achèterait bâti et terrain. Collectivité vend au bailleur qui répercute terrain à la coopérative.
Q. est-ce que vont y perdre ?. Intérêt de ne pas être en VEFA : la coop si elle est maître d'ouvrage est légitime sur le suivi du chantier, les malfaçons... : le bailleur est responsable dans tous les cas.
Severine : VEFA plutôt que co-maîtrise d'ouvrage. Plus cher mais sécurise le projet. Et ont eu effectivement des problèmes. Mais la prise de risque plus forte par le bailleur en VEFA est généralement facturée. Ont donné leur prix maximum à partir du prévisoinnel, le bailleur se débrouillait avec la Ville....
Thomas : Abricoop et Mascoop ont le même bailleur social. Pas le même cas de figure : Mascopp achat à un particulier, Abricoop insérée dans un ilot d'ahabitant participatif en ZAC. Donc il y avait une logique à faire une VEFA : le bailleur achetait tout le foncier à l'aménageur et vendait les lots de la coop progressivement à travers la VEFA. Avec un contrat de promotion immobilière (CPI) : Mascoop restait maître d'ouvrage en titre, présent dans les réunions de chantier, etc. Abricoop a eu sa VEFA pour pas cher. Bailleur a pris 4 % du coût de l'opération.
Cécile : ont payé 50 000 euros, ne connaît pas le % ; déjà trop pour le travail qu'ils ne font pas !
Maryvonne : ont constitué une S3C puis vente en VEFA mais sont en co-maîtrise d'ouvrage, facturent 7 % du coût travaux.
Thomas : V.V. ont fait un CPI, à 4 % aussi de mémoire (pas cher).

Q. Autoconstructeur : assurance coopérateurs et amis de coopérateurs
CasaNoé : gros oeuvre artisans. Pour le reste, chantier participatif. Q. assurance coopérateurs et amis.

Ecoravie : coopérateurs couverts par assurance globale de la coopérative, étudiants couverts par asociation écoravie. Asso : assurance pour adhérents.
Ont mis des limites sur outillage sinon ont évalué le risque...

Mascoop : même montage. asso assure intervenants. Le formateur avait aussi une assurance au cas où.

Clément (transformation intérieure d'un château) : n'ont rien trouvé pour assurances chantier. Les assurances responsabilité civile de chacun sont suffisantes, avec un grand vide concernant celui qui se retournerait contre la structure...

Julien : a monté des chantiers participatifs. Maif fait très bien cela. Demandent le nombre de personne, et donnent un tarif.

Q. Georgette - trouver de l'argent
Seule instance qui les a aidés : Espace info énergie (département).
Thomas : grosse sub de l'ADEME (état) et de la région pour écoconstruction. Prêt à taux 0 de la part de la carsat, mais très variable d'une région et d'une période à l'autre...
Georgette : sur APL ?
Thomas : si agrément PLS, éligibles sans problème. Les habitants y auront droit à condition de détenir moins de 10 % des parts sociales de la coop).
Maryvonne : carsat refusée, fondation de france aussi. il faut répondre à des appels à projets...
Ecoravie : sans emprunts bancaire. ont eu CARSAT, fondation de france ; dès l'achat du foncier cela a servi de fond d'amorçage qui a pu convaincre un réseau de prêteurs solidaires. Avec 30 prêteurs solidaires ont eu 1 million d'euros ! Nouveaux entrants ne servent pas à rembourser les premiers prêteurs. Contrats de prêt garanti. Remboursement en 3 fois sur 3 ans, ou "livret E" qui peut être remboursé. Contrat de prêt de 20 ans, mais peuvent réclamer remboursement après 3 ans. Mais sous réserve trésorerie saine.
+ prêt plus court, plus récent, pour petite somme.
Prêtent à la coop. Se tourner vers des personnes qui ont de l'argent, qui ne sont pas en danger...
Marie : pas eu de pb avce l'AMF / monopole bancaire ?
Montage compliqué. Expliqué aux rencontres nationales 2015 de l'habitat participatif sur "peut-on se passer des banques". Pour l'AMF, ce qui compte est de ne pas faire de pub'...
Projet monté pour que dans 200 ans on ait tout remboursé !
Contrat coopératif (à creuser pour vérifier si Ecoravie est une coop loi ALUR).

Julien : titres participatifs, à taux variable sur 7 ou 15 ans, pour rendre de 1 à 2 % pour 7 ans. Même de 2 à 4 %,
on est des gouttes d'eau dans l'univers de la grande finance ; sont à 300 000 euros en deux mois...

Prêts à 20 ans, peut-être indexé sur l'IRL s'ils avaient ce choix, sinon sans intérêt.

Maryvonne : avantage par rapport aux parts contributeurs ? veulent juste transférer de la trésorerie ?
Bruno, Lezcoop : voir les supports contractuels. Pour le moment, apports en CCA, ont 12 personnes.
Thomas : leur opération avec entrepreneurs en ville : près de 3 millions. Ecoravie, avec un logement de plus en rural, c'est cher : 4,5 millions !
Ecoravie : matériaux de qualité, des cuves, le deuxième bâtiment coûte moins cher que le premier. 19 logements du studio au T 5 (2 logements de +, donc, en fait...).
Georgette : question sur les parts sociales qui ne valent rien pour les héritiers (1 euros). Majorité en CCA. voir sur leur site...
Julien, Demain en main : sont devenus partenaire avec un économiste spécialiste en matériaux, main d’œuvre pour que cela coute moins cher : pris en charge par des organismes. Frank Jalais : dans le Morbilhan.
Expert-comptable : ont choisi une spécialiste en tri-comptabilité (c'est Marie, présente !) Triple capital : pas seulement financier, mais aussi humain et naturel (Université de Paris Dauphine).



Réunion du lundi 4 mai 2020

Présent·e·s :

Thomas Berthet, Abricoop (Toulouse, 31)
Pascal Vanaker, Mosaïcoop (Crolles près de Grenoble, 38)
Amans d'la Rance, l'Aronde (Languédias près de Dinan, 22)
Laura Decary, Habitat Pluriel (Nord Finistère, 29)
Adrien, Voisins Demain, Paris
Martin Monti-Lalaubie, Hugues et Sohir de l'association Commune Brique (Ivry-sur-Seine, 94)
Séverine Puel et Nicolas Bérut, Groupe du 4 Mars, G4M, (Croix Rousse, Lyon, 69)
Ludovic ROCHER & Julien Dejongue - Projet Demain en main - Bretagne sud (Locoal-Mendon, 56)
Laure Carbonnel du Moulinage de Chirols (Ardèche, 07)
Najia et Annie Geckologis (Gard, 30)
Cécile, Mas Coop (Beaumont-sur-Lèze, 31)
Françoise, La maison oasis (Lorgues, 83)
Aude, At'Coop (Nouvelle Aquitaine, Bordeaux, 33)
Nicole Voirpy, Le pré commun (La Montagne vers Nantes, 44)
Christine, H'Nord (Bordeaux, 33)
Karine Farge et Marc Tuttino, collectif Cahp, collectif d'accompagnement de l'habitat participatif (Annecy, 74), accompagnant les Loirs dans la théière (Présilly, 74)
Frédéric et Maryvonne, Toits partagés (Lorient, 56)
Michelle Untersteller, CoopSVP (Paris, 75)


Vendredi 8 mai plénière Habicoop à 14h30 à distance: renouvellement cotisation sur site Habicoop Contact / adhérer.
via "Zoom" : https://zoom.us/j/6508685444 (si besoin mot de passe 250415)
Prochaine AG novembre à Annemasse

Question de Karine : montage des coop locative archi ethic & coop immo
Sohir Belabbas : est allé à une réunion d'info
Thomas : coop immo rencontré à Nantes, convention APL avec ville Paris jamais communiquée : rédaction qui permet qu'il s'agisse d'une coop loi allure, ce qui est une première.
Karine : chaque coop apport 3000 euros mais c'est coop immo qui porte le projet
Thomas : car la ville de Paris n'a pas vendu le terrain directement mais à coop immo via prêt Gaya car tous les logements en PLS. Prêt gaya pour le foncier 60 ans. Coop immo est nue propriétaire et loue le foncier par bail à construction à la coop d'habitant-e-s
Sohir : mairie de paris aussi garante du prêt, et apport de Habitat et Humanisme: loyers payés d'avance sur les logements qu'ils vont gérer (?)
Karine : car quand peu d'apport c'est compliqué de monter des coopératives. Pas de part acquisitive
Thomas : Pierre Lévy finalise montage Copico (?) à Forcalquier font la coop pour ceux qui n'ont pas de moyen, avec épargnants solidaires (mais pas en CCA pour éviter d'avoir pertes sup à 50%)
Karine : demande à Descop (?) et nous tient au courant

CAF (cf doc de Thomas dans le wiki)
[http://wiki.habicoop.fr/?JufiDocs]
Un super doc sur le PLS : http://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/circulaire-uhc-fb-3-29-no-2003-79-du-30-decembre-a1262.html

Abricoop : certains logements conventionnés PLS et d'autres pas. Question comment on fait pour perdre le moins de temps possible. Une des conditions pour toucher APL est de détenir moins de 10% du capital de la coopérative (plus détention patrimoine)
Coop doit publier aux hypothèques sa convention PLS (sur la publicité foncière)
Soit logement conventionné, soit non conventionné.
Coop doit apporter sa convention APL fournie par la DDT au bureau des hypothèques, puis on peut aller à la CAF. Chaque coopérateur peut alors faire les démarches.

Question avantages d'être conventionné : pour coopérateurs ne sait pas, pour la coop les couts de fonctionnement de la coop sont diminués : prix de foncier adapté car logement sociaux, TVA à 10% au lieu de 20, exonération de taxes foncières (25 ans voir 30 ans au titre du label écologique) , emprunt à un taux encadré et aide( avantage faible en ce moment) mais sur 30-40 ans. Apporte garantie des collectivités locales pour l'emprunt

Karine (Les loirs dans la théière) : les garanties des collectivités ne sont pas garanties. Eux leurs projet est bloqué à cause de cela. Comcom a dit ok puis des décrets ont changé la donne, puis ont dit que c'est la mairie qui doit donner le feu vert, eux sont trop petit. Leur projet est bloqué. Se renseigner en amont.
Cécile Mas coop : garantie à 70% par le département et 30% par une petite commune de ~1500 habitants (Beaumont-sur-Lèze). 1 habitante reçoit une allocation logement en attendant que le logement soit reconnu (ALS ou ALF avant de toucher APL).
ALF : c'est le locataire qui la touche, APL cela peut être la coopérative (le propriétaire)
Q banquier : prêt à la coop peu importe qui est dedans (Il faut parfois rappeler au banquier qui veut connaitre les revenus des habitants qu'il prête à une société)
Q. Est-ce que le logement libre peut changer
Nicolas (groupe du 4 mars, G4M à la Croix Rousse à Lyon) : non a priori car la convention PLS attribue des logements par lots. En libre TVA à 20, modif serait compliquée
Thomas : en phase travaux ménage démissionnaire pas PLS, mais même surface, donc on demander à changer le numéro de logement ont eu droit à une souplesse. Mettre dans un logement conventionné PLS un ménage qui gagne trop c'est illégal.
Najia : autre avantage PLS : demande de sub à la région pour appel à projet Nohat (??) construction bioclimatique, implication dans le territoire... les logements PLS sont pris en charge en partie.
Thomas : vrai en occitanie dépend des conseils réginaux

Question auto-réhab et PLS. voir les Bofip. voir si emprunt peut financer les matériaux.
Réponse après réunion dans la circulaire http://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/circulaire-uhc-fb-3-29-no-2003-79-du-30-decembre-a1262.html : réhab possible mais avec acquisition ou après transfert d’usufruit

Alia : Alter Habitat Lislois était sur cette piste. Mais plus de PLS chez eux. Château en autoréhab. plus petit loyer T2 250 euros/ à 900 euros sans part acquisitive [lien site web : https://alter-habitat-lislois.jimdofree.com/projet-ch%C3%A2teau/]


Conventions CCA (cf. doc sur le wiki)
[http://wiki.habicoop.fr/?JufiDocs]

CCA (Compte Courant Associé) initial : pour certain·e·s coopérateurs·trices complément de leur apport en capital
Limite parts sociales : obligation de rembourser rapidement. Ceux qui peuvent apportent 20% du prix de revient de l'appart. CCA initial bloqué. Avantage comme pas en loi allur, rémunéré.
Bloqué 20 ans car ont emprunté en PLS et aussi prêt à taux 0 à la CARSAT pour 7 logements pour retraités (hors lot).
Najia question CCAi : sur la note concernant la cours de cassation : un associé peut céder les parts et garder un cca pensait qu'il fallait au moins une part sociale
Thomas : pour ouvrir un cca oui il faut une part. mais ensuite deux qualités sont distinguées : ce n'est pas parce qu'on cède ses parts qu'on cède son ccai
Il fallait avoir ou avoir eu 5% du capital, mais cela a disparu maintenant.
Pour la campagne de financement solidaire c'est intéressant

Rémunération. Dernier IRL (indice de référence des loyers) connu est 0,92% pour compenser érosion monétaire. Mais ces rémunérations sont soumises à cotisation sociale (17,8%) et impôt sur le revenus (12,2%). donc auraient du augmenter la rémunération, à 1,22 à peu près.
Nicolas, G4M, groupe du 4 mars : parts sociales à 500 euros tout le reste c'est du CCA, ont 5 ans pour rembourser. AG peut décidée de ne pas rémunérer le capital
Thomas : certains demandent sans intérêt.
Séverine G4M, groupe du 4 mars : ont limité les apports mensuels. Plus gros apport en CCA initial 75000 euros. mais veulent rembourser avant. % de la CCA mensuel : "notre taux est à 0,2%" [réponse de Nicolas (G4M,) dans "converser" de cette réunion "Zoom"], Séverine G4M : basé sur l'indice de la construction. calcul annuel une fois que la coop peut.
Thomas : chacun à droit à 15% en CCA mais pas obligé. Ont choisi de ne pas rémunérer les CCA mensualisé poour ne pas payer plus chaque mois et être en plus fiscalisé
Note : donc le CCA n'est pas calculé dans le prix du loyer PLS
Q. taux de rémunération fait que tu augmentes les cotis.
Thomas : limite cf. note 3 il faut respecter un plafond règlementaire pour que cela soit déductible

Question : Font référence au décès du prêteur pour le CCAM mais pas le CCAi pourquoi.
Thomas : CCAI versé une fois pour toute. CCAm tant que le logement est loué par la famille du défunt le loyer doit être payé et le versement au CCAm aussi.
Question : argent bloqué pendant 20 ans. Héritier hérite de l'engagement. C'est cela la note sur la cours de cassation, la créance est héritable.

cf. clarifications préalables dans le doc de Thomas. Convention CCA pour protéger la coop mais on peut rembourser plus tôt si possible.

Q. CCA Mas Coop 3 - 10 - 30 : 30 ans c'est les CCAi en plus des 20% de départ. les deux autres CCA pour inciter des gens à prêter de l'argent. 3 ans pas rémunéré, 10 ans rémunéré.

Thomas : piste alternative au CCAi : compte courant à 20% mais ce sont des dettes, d'où l'idée de Pierre qu'il va vérifier est d'utiliser le compte 267 "versements représentatifs d'apports non capitalisés" qui fait passé la dette du bas de bilan en haut de bilan. SCIA (Société Civile Immobilière d'Attribution) appel de fond proportionnel au capital.

Prochaine réunion : on abordera la question des provisions


Réunion du 6 avril 2020

Présent·e·s :

Laure, Moulinage de Chirols (Ardèche)
Thomas Berthet, Abricoop (Toulouse)
Olivier Beugnard, Dedans/Dehors (Paris)
Frédéric Rouault, les Toits Partagés, Lorient
Anne, Bordeaux, H'Nord, At'coop, Habicoop
Annie, Geckologis (Gard)
Pascal V., Mosaïcoop, Crolles (près de Grenoble)
Pascal F. Mosaïcoop
Christine H'Nord (Bordeaux)
Nicolas Bérut, Groupe du 4 mars
Julien, Demain en main, Bretagne (près de Vannes)
Bruno Chichignoud, LezCoop (près de Montpellier), projet CASALEZ Président association ECOHABITONS
Françoise, Maison oasis de Lorgues (Var)
Brigitte, Graine de Bitume (Grenoble)
Stéphane Letz, Village Vertical de Villeurbanne

1/ Coopérative d'habitants et activité économique
Question de Julien : faut-il que la coop soit propriétaire pour louer (intermédiaire entre scic propriétaire du bâtiment et habitants) ?
Terrain appartient à une SCIC.
Thomas : 2 sociétés différentes, c'est bien pour séparer les risques : si l'une a des difficultés, elle n'entraine pas l'autre dans sa chute.
Laure : Moulinage = coopérative SAS, une seule société pour habitat et activité (gestion immobilière d'un site)
Thomas : SCIC comme SCOP a droit de vendre à des gens qui ne sont pas membres, pas les mêmes limites que pour une coopérative d'habitants
Contradictions avec coopérative d'habitants : pour pouvoir toucher une allocation logement si on y a droit, il ne faut pas détenir 10 % du capital. Une SCIC peut a prori loger ses coopérateurs, mais ce ne serait pas une coopérative d'habitants loi ALUR, puisque son objet principal n'est pas l'habitat.
Q. : sinon est-ce que coopérative peut être locataire de la SCIC. Aiguillés par juriste de Colibris.
Loi ALUR : mentionne "acquérir un bien"...
Mais Maison-Oasis, coop loi ALUR, n'est pas propriétaire mais preneuse d'un bail emphytéotique, la coop peut cependant gérer le lieu comme si propriétaire, par le fait que le bail confère un droit réel immobilier.
Droit réel immobilier = pour avoir le droit de mettre en loc, il faut avoir ce droit. Soit on est pleinement proprio, soit emphytéote : il existe un nu-propriétaire du foncier voire du bâti (cela pourrait être la SCIC) et la coop d'habitants est titulaire du droit réel immobilier en étant preneuse d'un bail emphytéotique (= emphytéote),
Julien : envisagent 1/3 du loyer à la coop d'hab, 2/3 à la SCIC . Le bâtiment existe. Il faut faire un peu de rénov, a priori à la charge de la SCIC propriétaire.
Thomas : si coop loi ALUR, pas de loyer mais une "redevance". Coop loi 47 : une partie loyer, + éventullement une partie versement en comptes courants d'associés (CCA ): pas à la SCIC mais à la coop d'habitants, a priori : sinon comment justifier juridiquement qu'on attache au droit d'habiter un logement loué à une société le devoir d'acheter périodiquement des parts d'une autre sociétés ? Dans le cas de Demain en main il faudrait deux contrats bien distinct, si le modèle prévu est conservé : un bail ou un contrat coopératif d'une part ; un contrat se souscription de parts sociales de la SCIC par ailleurs, mais faisabilité à confirmer...
Comme déjà des bâtiments, il faudrait une variante du bail emphytéotique appelée bail à réhabilitation
Q. à Julien : qui fait la réhab : coop d'hab ou scic ? Dans un bail à réhab', ça incombe à la coop. Julien : pensaient faire les travaux via SCIC...
Maison-Oasis aussi réhab : c'est la coop d'habitants qui a payé, en effet.
Thomas : coop prend un bail emphytéotique en l'état, ce qui lui permet de faire la loc...
Julien : ce double versement aux 2 coop répondrait à une question fiscale...
Olivier : est-ce que besoin que SCIC engrange du capital ?
Julien : oui pour avoir des fonds et mettre là l'épargne des coopérateurs.
Thomas : est-ce que ne mettrait pas en danger la SCIC ? Si vous achetez chaque mois des parts, au bout de 20 ans, la SCIC devra rembourser beaucoup d'argent si départs !
Julien : risque minimisé en écrivant dans les statuts conditions de départ et de remboursement...
Nicolas : en droit coopératif, remboursement des parts sociales c'est dans les 5 années. Il y a un cadre légal.
Thomas : même en 5 ans cela fait une grosse somme. Dans les coop d'habitants on n'achète pas encore des parts sociales mais on place la fraction épargne des redevances sur un CCA bloqués (30 ans, à Abricoop).
Sur besoin d'engranger du capital, le CCA sert à cela. Pourquoi épargner 2/3, pour équilibrer fonctionnement de la SCIC ?
Julien : les habitants sont aussi les fondateurs, cherchent sécurité de mettre les "loyers" dans le projet.
Thomas : SCIC emprunte pour financer travaux de rénovation ? Ils devraient demander à l'union régionale des SCOP : est-ce que la SCIC (gestion du patrimoine + formation) peut aussi mettre en loc des logements. Si impossible, est-ce que la SCIC peut confier l'immeuble à une autre coop à travers un bail emphytéotique ? Choisir déjà entre loi 47 (bail, location) ou loi ALUR (contrat coop, jouissance) ; faisable si pas de demande de PLS (TVA taux réduit, exonération taxe foncière, emprunt long...). Si la commune est en zone C, réputée "non-tendue" donc pas éligible au PLS, une demande de dérogation peut être formulée auprès de la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM), mais dans ce cas il faut que ce soit la coop d'hab qui fasse les travaux, car c'est elle qui aura le PLS et qui louera ensuite les logements ainsi financés à des ménages sous plafonds de ressource.

Société loi 47 mais contrat coop ?
Q. à Nicolas : Groupe du 4 Mars = société loi 47 mais contrat coop ? Effectivement une SAS loi 47, qui a signé une convention PLS. Limite max de participation au capital pour avoir droits à l'APL : 10 % des parts. Dépendent de 2 lois : loi 1947 des coop, et loi de 1989 qui régit les rapports propriétaire/locataire.
Quelles raisons du choix entre bail et contrat coopératif ? C'est surtout la coopérative, l'idée même, donc ont rédigé un contrat coopératif pour la jouissance du logement. Leur avocat le vérifie avant de le diffuser, avec préambules pour éviter qu'il soit reproduit à l'identique. Contrat a pour objet de les mettre en loc avec une part locative et une part "acquisitive" (versements en CCA), cela ne pose pas de problème à la CAF.
Thomas : vous n'êtes pas société loi ALUR mais vous signez le contrat coop créé par cette loi pour les coop qui en dépendent... Comment est-ce possible ?
Nicolas : ont déposés les statuts en même temps que la loi, donc "trop tôt". L'objet de la coop, c'est de louer des logements à ses associés de catégorie A. Au sens de l'avocat, spécialiste de l'ESS, cela ne pose aucun problème, trouvait cela intéressant de lier les deux...
Bruno : si le contrat coop, tel que rédigé, a tous les attributs d'un bail, quel est le gain, alors ? Vous êtes au complet ?
Nicolas : c'est surtout une question de principe, de valeurs. Prévoient un règlement intérieur précisant lévolutivité du montant des redevances sans avoir à signer de nouveaux contrats coopératifs.

Nouvelle du jour : Pour juriste et CAF, on peut faire de la jouissance coop avec la loi 47 !

Nicolas : après, le combat sera d'obtenir le droit de baisser les loyers sans que cela pose un problème fiscal (nb : pratiquer un loyer manifestement inférieur au prix de marché est interdit).
Thomas : chaque mois vous payez une redevance part loc/acquisitive?
Nicolas : 13 logements. 2 libres, 11 PLS.
Partie locative avec un prix du m² différent pour les 2 logements libres et pour logements PLS. Puis système de péréquation entre eux pour pouvoir sortir des redevances inférieures (niveau PLUS), car certains ménages y auraient droit.
Partie acquisitive : pour abonder le CCA, 1 €/m² en libre par mois ; 0,8 € en PLS, 0,7 en péréquation solidaire : tous les ménages en-dessous plafonds PLUS bénéficient de la péréquation. Fraction locative : 8 euros pour PLS, 7,40 € pour les autres : c'est leur choix et pas une obligation, tant que c'est viable...
Bruno : provisions dans les budgets ?
Nicolas : oui, vacance et impayés, gros entretien...
Brigitte : Graine de Bitume s'oriente vers ce montage péréquation. Car PLS = prêt le plus avantageux accessible à nos coop, pas de prêts pour les revenus plus bas (nb : le PLUS et le PLAI sont réservés aux organisme de logement social). Q. plafond des 10 % de parts sociales : dans le capital initial ? Nicolas : oui. Capital de 6500 € à 13. mais capital variable.
Thomas : pb se pose quand peu de logements. On peut contourner l'obstacle avec un apport en capital limité à moins de 10 %, en faisant des compléments d'apports en CCA initiaux.
3/ banque
Pascal : cherchent une banque. Crédit mutuel : blocage sur habitat participatif dans la région grenobloise.
Crédit agricole : orga par pool. personne ne veut prendre cela en main.
Brigitte : même expérience avec Crédit agricole, car leur projet a été considéré en fonction de ce qu'ils "ne sont pas" (bailleurs...) Pour Crédit mutuel, Graine de Bitume a obtenu notification par Strasbourg de l'accord PLS, mais banquier local a dit max 25 ans et seulement 50 % donc Brigite a appelé directement Strasbourg : 40 ans sur la totalité du prêt. Pb banquier n'a pas l'air de maîtriser le dispositif...
Thomas : pour rassurer les banquiers : 1/ Ce n'est pas une coop loi ALUR donc pas tenue à une garantie financière. 2/ les SCIA redressées fiscalement en ce moment pour leur faire payer la TVA n'ont rien à voir avec des coopératives d'habitants. Donc appeler le contact à Strasbourg pour demander les raisons précises du refus à Mozaïcoop. Aussi : il y a d'autres banques PLS !
Bruno : on a une actualisation des banques qui prêtent facilement ? A une époque Crédit agricole.
Thomas : on dirait que le blocage est local... Sinon, Crédit coop accepte si garantie collectivités locales et prêt pas trop long (30 ans). Banque postale et Caisse d'épargne plus rare. Trouver Yann Le Lauscque : à la banque postale.
Bruno : rien n'impose d'avoir un prêt dans sa région !
Pascal : pensait retourner vers Philippe Butez qui a financé Chamarel, mais avec Crédit agricole, compliqué de changer de région...
4/ statuts
Olivier : Dedans/Dehors en phase de relecture de ses statuts : est-ce qu'il y a des points particuliers à vérifier ?
Thomas : est-ce que asso de préfiguration à collecté des fonds à transmettre à la coop ? Oui l'asso doit devenir coop. Thomas : Mascoop l'a fait, cela vaut le coup de solliciter Cécile, car ce n'est pas simple.
Annie : Geckologis aussi, mais ont conservé l'association qui avait collecté des fonds avant création coop.
Toits partagés à Lorient ont fait comme Mas Coop, pour avoir agrément PLS qui glisse de l'asso à la coop...
Nicolas : pas de soucis d'apport à transférer. Ont maintenu l'asso, en faisant évoluer ses statuts pour gérer les lieux.

5/ Fonds de mutualisation
Fred : Anne à pris contact avec Lionel Pancrazio, enseignant chercheur impliqué sur le programme européen franco-suisse Devcoop. Est intéressé pour réfléchir au montage financier et être interlocuteur auprès de partenaires bancaires. Car le fonds de mutualisation aurait du mal à gérer tout seul les prêts. cherchent à se rapprocher des banques. Le fonds serait un fonds de garantie.
Pour le moment infos, et attentes bien comprises, va faire ses retours prochainement.
Thomas : super nouvelle car c'était en soufrance, ce dossier important...

Infos corona
Nouvelles corona : Stéphane difficile de gérer cela en habitat participatif. Thomas : plus fragiles très confinés, se voient en plein air... Stéphane on fait cela mais n'a pas été suffisant. Enfants aussi...
Nicolas : intérêt aussi, pas seulement difficultés, dans le cadre de confinement. Pas touchés au Groupe du 4 mars pour l'instant. Ont créé des temps par famille pour le jardin, n'ont plus droit de se croiser. Conseillés par des coopérateurs qui sont personnels soignants. Font leurs réunions en visio. Abricoop aussi.
+ whatsapp pour gérer le timing.

Des témoignages ont été collectés pour France Culture. Article à venir sur leur site, selon la journaliste (Annabelle Grelier). A contacté Thomas suite à signature de l'appel "A l'union nationale nous préférons l'entraide générale"...
Invitation lancée par Bruno Latour sur les activités dont on aimerait qu'elles ne reprennent pas. Projet d'en faire une réflexion commune au sein d'Habitat participatif France, en mobilisant notamment les témoignages des groupes, dont les coop.
Brigitte : il y a eu des témoignages spontanés. Cela a donné de la matière à Habitat participatif France, veulent s'appuyer là dessus pour défendre ces types d'habitat, les promouvoir pour "l'après".
Bruno : attention portée à des revendications/protestations suspendues aux balcons, qui peuvent parfois nuire au mouvement si on n'y prend pas garde...